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Quelles taxes devez-vous payer lors d'une construction ?

L’achat d’un terrain et la construction d’une maison impliquent le paiement d’un certain nombre de taxes aux collectivités locales ou à l’État. Leur montant pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros, il est important de les anticiper dans son budget . Leur calcul est souvent basé sur la surface du logement ou le prix du terrain.

Sommaire

Les droits de mutation

Plus connus sous le nom de frais de notaire, les droits de mutation sont encadrés par la loi. Leur calcul se fonde sur le prix du terrain. Le propriétaire doit les payer dès la signature de l’acte de propriété, avant le début de la construction donc. Les droits de mutation sont composés de plusieurs frais et taxes incontournables :

  • la taxe départementale : elle varie selon les départements, et représente environ 4,5 % du prix d’achat du terrain ;
  • la taxe communale : 1,20 % ;·  
  • les frais de publication foncière ;
  • la rémunération du notaire : environ 1 % (c’est le seul poste négociable) ;
  • les émoluments de formalités : environ 1 200 € ;

L’acheteur doit prévoir d’ajouter à son budget en moyenne 5,80 % au prix du terrain. Toutefois, le montant de ces taxes peut baisser selon les régions. Par exemple en Isère, dans l’Indre ou le Morbihan, le taux s’élève à 5,09 %. Les frais de notaire pour la construction seront compris entre 2 ou 3 %.

La taxe d’aménagement

Variable selon les communes et les départements, la taxe d’aménagement est un pourcentage calculé à partir de la surface de la construction et de sa localisation dans la commune. Les collectivités locales se la partagent :

  • entre 1 et 5 % pour la commune ;
  • 2,5 % maximum pour le département ;

Elle sert à financer un certain nombre de travaux d’urbanisation (aménagements, protection des espaces naturels, etc.). Le propriétaire dispose d’un délai de 12 mois après l’obtention du permis de construire pour s’en acquitter. Toutefois, si la somme due est supérieure à 1 500 €, elle peut être réglée en deux fois. Le deuxième versement interviendra 24 mois après l’obtention du permis de construire.

Toutes les surfaces sont taxables dès lors qu’elles sont supérieures à 5 m², qu’elles sont closes et qu’elles dépassent une hauteur sous plafond de 1,80 m. Une terrasse n’est donc pas taxable par exemple. Pour calculer la taxe d’aménagement, il faut multiplier le nombre de m² par le taux fixé par les collectivités locales.

La législation prévoit toutefois des abattements :

  • 100 m² pour une résidence principale ;
  • selon les collectivités locales, une exonération totale est accordée si le propriétaire bénéficie d’un PTZ (prêt à taux zéro) ;
  • l’aménagement de combles ou d’un garage est exonéré de la taxe d’aménagement ;

La taxe VSD

Le versement pour la sous-densité, ou VSD, existe depuis 2010. Son but était de limiter l’étalement urbain, mais force est de constater qu’elle est peu appliquée aujourd’hui. Elle ne concerne de toute façon que les communes dotées d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme) et qui l’ont voté en conseil municipal. Son montant est plafonné à 25 % de la valeur du terrain (art. L-331-38 du Code de l’urbanisme).

Exemple de calcul : un terrain de 1 000 m² est vendu 300 €/m², soit 300 000 €. La VSD sera égale à 300 000 € X 0,25 %= 75 000 €.

Sur les très grandes parcelles, il est heureusement possible de ne compter que les parties constructibles. Même si cette taxe est marginale, le futur acquéreur d’un terrain a tout intérêt à se renseigner auprès de la mairie où il est situé avant de signer l’acte d’achat de ce dernier.

La TVA : une taxe versée à l’État

Il n’y a pas de TVA à verser sur l’achat du terrain. En revanche, les travaux de construction sont soumis au taux de 20 %.

Des économies possibles

Les propriétaires peuvent bénéficier, selon les communes, d’une exonération de la taxe foncière pendant deux années. Elle n’est pas automatique : il faut en faire la demande dans les 3 mois qui suivent l’achèvement des travaux de construction.

Selon la zone géographique, les ressources et la composition du ménage, un prêt à taux zéro (PTZ) peut être accordé pour la construction de sa résidence principale. Le montant peut atteindre 138 000 € exonérés d’intérêts.

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